Um dos maiores desafios em qualquer contrato de locação é encontrar o equilíbrio entre as garantias locatícias ofertadas e a segurança de que o preço do aluguel será efetivamente adimplido. A prática demonstra que a grande maioria dos contratos de locação (residencial ou não) vem acompanhada de uma das garantias previstas no art. 37 da Lei de Locações (fiança, caução, etc.), ainda que algumas vezes correspondam a bens de baixa liquidez e de difícil e demorada expropriação.
Alternativa que vem ganhando terreno nos últimos anos é a modalidade de locação sem a contratação de nenhum tipo de garantia, que acaba por empregar maior agilidade no despejo do locatário inadimplente. Isso porque o art. 59, §1º, IX da Lei 8.245/1991 (Lei de locações) determina ao magistrado a concessão de liminar para desocupação por falta de pagamento neste tipo de contrato, desde que o locador deposite em juízo o valor equivalente a três meses de aluguel.
O privilégio do despejo liminar com critérios objetivos, a bem da verdade, está adstrito às hipóteses elencadas no aludido art. 59, §1º e incisos, de modo que muitos locadores vêm preferindo ter a segurança de recuperar rapidamente o imóvel locado (a concessão da liminar é uma imposição legal, desde que cumpridos os requisitos objetivos), do que aguardar indefinidamente o deslinde de uma ação judicial sabidamente demorada.
Nas hipóteses não previstas no art. 59, §1º da Lei de Locações, a concessão de liminar de despejo depende do cumprimento de requisitos adicionais estabelecidos no art. 300 do Código de Processo Civil, como a probabilidade do direito e o risco ao resultado útil do processo ou perigo de dano, critérios subjetivos que ainda precisarão ser sopesados pelo julgador antes de eventual concessão da ordem.
Um dos principais desafios da advocacia imobiliária é encontrar as melhores soluções para que os negócios aconteçam de forma segura e eficaz. A contratação de aluguel sem garantias é uma das soluções que podem se adequar às necessidades de locador e locatário. Ao locatário a facilidade de locar um imóvel sem a necessidade de entregar uma garantia. Ao locador a agilidade na recuperação da posse do bem, estancando prejuízo e possibilitando a locação do bem para outra pessoa.
Autor (a): Dr. Rafael Vargas