A controversa execução extrajudicial em contratos do Sistema Financeiro Imobiliário


O Sistema Financeiro Imobiliário, instituído pela Lei 9.514/1997, destina-se a promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos (redação dada pelo artigo 1º).

Inicialmente, importante distingui-lo do Sistema Financeiro de Habitação, sendo que este possui incentivo e interferência direta governamental e, portanto, mais regulamentado, enquanto aquele surgiu para desburocratizar o financiamento imobiliário.

Em linhas gerais, tanto o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) quanto o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) servem para fomentar a aquisição da casa própria ou outro imóvel, diferenciando-se principalmente pelo valor do bem a ser financiado e a garantia prestada.

Enquanto o Sistema Financeiro de Habitação é voltado para a aquisição de imóveis “populares”, possuindo como garantia principal a renda de quem busca o financiamento e a hipoteca, no Sistema Financeiro Imobiliário, por não possuir interferência direta governamental e pela menor regulamentação – o próprio mercado imobiliário a regulamenta – a garantia firmada é a alienação fiduciária e, é aí que surge a controvérsia.

A alienação (tornar alheio) junto à Instituição fiduciária permite a execução extrajudicial do contrato, ou seja, em poucos meses é possível ser realizado o leilão extrajudicial do bem nomeado à garantia, haja vista na prática existir tão somente a substituição da posse direta sobre o mesmo.

Assim, em não raras vezes o imóvel alienado é perdido pelo fiduciante – que ainda pode permanecer devedor de parte da dívida contraída – sem sequer ter exercido o direito ao contraditório e à ampla defesa, nestes casos, oportunizados somente via processo judicial, em consonância com a Constituição Federal (Artigo 5º, Incisos LIV e LV).

Sobre a matéria, no início do mês de fevereiro do corrente ano, o Supremo Tribunal Federal – STF reconheceu a Repercussão Geral (Recurso Extraordinário 860631 – Tema 982) e proferirá Acórdão Vinculante para pacificar o entendimento.

Enquanto isso, inobstante seja assegurada a apreciação da controvérsia pelo Poder Judiciário a posteriori, perdura a franca necessidade daqueles que se utilizam do Sistema Financeiro Imobiliário em suas operações de buscar assessoramento adequado, principalmente em momento anterior, a fim que seja possibilitada a correta análise do instrumento contratual a ser utilizado, de forma a evitar desagradáveis surpresas quando da ocorrência de eventual imprevisto.

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