As relações jurídicas mantidas entre condôminos sempre foi objeto de amplo debate na jurisprudência dos Tribunais. Um dos assuntos mais controvertidos nos condomínios edilícios é a possibilidade de exigir o pagamento de cotas condominiais dos proprietários de lojas térreas que não se utilizam da área comum destinada aos moradores e possuem acesso autônomo e exclusivo ao logradouro público.
Embora a questão pareça singela, as Cortes Estaduais nunca conseguiram pacificar o entendimento. Durante muitos anos a jurisprudência majoritária dos Tribunais adotou posicionamento favorável aos condomínios nas ações movidas pelos proprietários que pretendiam a desoneração da obrigação de pagar as contribuições.
A premissa de tal entendimento estava lastreado no respeito à soberania da Convenção de Condomínio. Para que fosse possível desobrigar qualquer condômino de pagar cotas condominiais, a convenção condominial deveria prever expressamente tal condição, ainda que a unidade não fosse beneficiária de qualquer dos serviços custeados.
A principal crítica a esse entendimento estava relacionada ao flagrante enriquecimento ilícito dos demais condôminos, que se utilizavam de todas as áreas comuns e dividiam os custos de manutenção com os proprietários que sequer tinham acesso aos respectivos equipamentos e serviços.
E foi justamente isto o que motivou recente modificação na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça[1] quanto à interpretação da legislação federal. Isso porque o Tribunal adotou a tese de que a contribuição do condômino somente pode ser exigida naquilo que ele efetivamente usufrua dos serviços e equipamentos comuns do condomínio.
É o que se abstrai do trecho do acórdão do Recurso Especial nº 1.652.595/PR, em que se debateu exatamente esta matéria:
“O condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participe. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. Como é o caso.
No mais, necessário atentar para o teor do art. 1.340 do CC/02, ao dispor que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Esse é o vetor a ser seguido.
A regra estabelecida no mencionado dispositivo atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns.”
O resultado do julgamento do aludido Recurso Especial fragilizou sobremaneira a corrente jurisprudencial que militava em sentido contrário, que a partir de agora deverá se adequar à interpretação dada pelo STJ ao art. 1.340 do Código Civil, que assim dispõe:
“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”
Dessa forma, cabe aos proprietários buscar judicialmente a exoneração do pagamento das cotas condominiais, cujos benefícios vão além da redução de custo com a contribuição mensal, influindo também no valor de mercado do próprio imóvel, na medida em que a decisão judicial continuará vinculando a administração do condomínio mesmo na hipótese de venda do bem para terceiros.
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Autor (a): Dr. Rafael Weyne Vargas
[1] Tribunal responsável por uniformizar a interpretação da Lei Federal.