O debate que vem sendo travado na jurisprudência há muitos anos está perto de chegar ao fim. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu o rito de recursos especiais repetitivos no julgamento dos Recursos Especiais nº 1.891.498 e 1.894.504, em que se discute se o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode ser aplicado na resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia.
O cerne da discussão está no fato de que existe uma legislação própria que regulamenta este tipo de contrato (Lei 9.514/1997), que estabelece inúmeros regramentos para a hipótese de extinção do contrato por inadimplemento do comprador, que pode inclusive ocasionar o perdimento de todos os valores pagos.
As instituições financeiras argumentam que a aplicação do CDC aos contratos de compra e venda garantidos por alienação fiduciária colapsaria o Sistema Financeiro de Habitação, que é composto majoritariamente por este tipo de operação. Os consumidores, por outro lado, argumentam que a Lei 9.514/1997 apresenta diversos regramentos que afrontam direitos básicos elencados no CDC, que deve prevalecer por se tratar de norma de ordem pública.
A tendência é de que o STJ acabe por prestigiar a legislação específica sobre o assunto, aplicando o CDC apenas subsidiariamente, nas hipóteses em que a Lei 9.514/1997 silenciar, como é o caso, por exemplo, do direito de quitação antecipada do contrato mediante a concessão de desconto proporcional de juros e demais acréscimos, prevista no art. 52, §2º do CDC.
A iniciativa do Superior Tribunal de Justiça de pacificar a matéria é salutar, na medida em que o entendimento jurisprudencial ainda é divergente e a discussão é recorrente. A afetação ao rito dos recursos repetitivos ajudará a diminuir o número de demandas sobre a matéria, na medida em que os juízes e tribunais precisarão seguir o precedente que será criado no Tribunal Superior, o que acaba por trazer estabilidade ao mercado imobiliário.
Autor (a): Dr. Rafael Weyne Vargas - OAB/RS 85.086