LOJAS TÉRREAS COM ACESSO AO LOGRADOURO PÚBLICO PODEM SE EXONERAR DO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS

As relações jurídicas mantidas entre condôminos sempre foi objeto de amplo debate na jurisprudência dos Tribunais. Um dos assuntos mais controvertidos nos condomínios edilícios é a possibilidade de exigir o pagamento de cotas condominiais dos proprietários de lojas térreas que não se utilizam da área comum destinada aos moradores e possuem acesso autônomo e exclusivo ao logradouro público.

Embora a questão pareça singela, as Cortes Estaduais nunca conseguiram pacificar o entendimento. Durante muitos anos a jurisprudência majoritária dos Tribunais adotou posicionamento favorável aos condomínios nas ações movidas pelos proprietários que pretendiam a desoneração da obrigação de pagar as contribuições.

A premissa de tal entendimento estava lastreado no respeito à soberania da Convenção de Condomínio. Para que fosse possível desobrigar qualquer condômino de pagar cotas condominiais, a convenção condominial deveria prever expressamente tal condição, ainda que a unidade não fosse beneficiária de qualquer dos serviços custeados.

A principal crítica a esse entendimento estava relacionada ao flagrante enriquecimento ilícito dos demais condôminos, que se utilizavam de todas as áreas comuns e dividiam os custos de manutenção com os proprietários que sequer tinham acesso aos respectivos equipamentos e serviços.

E foi justamente isto o que motivou recente modificação na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça[1] quanto à interpretação da legislação federal. Isso porque o Tribunal adotou a tese de que a contribuição do condômino somente pode ser exigida naquilo que ele efetivamente usufrua dos serviços e equipamentos comuns do condomínio.

É o que se abstrai do trecho do acórdão do Recurso Especial nº 1.652.595/PR, em que se debateu exatamente esta matéria:

“O condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participe. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. Como é o caso.

No mais, necessário atentar para o teor do art. 1.340 do CC/02, ao dispor que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Esse é o vetor a ser seguido.

A regra estabelecida no mencionado dispositivo atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns.”

O resultado do julgamento do aludido Recurso Especial fragilizou sobremaneira a corrente jurisprudencial que militava em sentido contrário, que a partir de agora deverá se adequar à interpretação dada pelo STJ ao art. 1.340 do Código Civil, que assim dispõe:

“Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Dessa forma, cabe aos proprietários buscar judicialmente a exoneração do pagamento das cotas condominiais, cujos benefícios vão além da redução de custo com a contribuição mensal, influindo também no valor de mercado do próprio imóvel, na medida em que a decisão judicial continuará vinculando a administração do condomínio mesmo na hipótese de venda do bem para terceiros.

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Autor (a): Dr. Rafael Weyne Vargas

[1] Tribunal responsável por uniformizar a interpretação da Lei Federal.