A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL DE BEM IMÓVEL COMO SOLUÇÃO PARA A REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE

A usucapião extrajudicial de bem imóvel é um instituto relativamente novo no ordenamento jurídico brasileiro, tendo sido instituído pela Lei 13.605/2015, que incluiu o art. 216-A na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). O objetivo do legislador foi claramente simplificar e agilizar o processo de aquisição da propriedade pela posse, possibilitando às partes obter a concessão da usucapião através de um procedimento inteiramente administrativo, retirando do Poder Judiciário o encargo de julgar demandas que não apresentem litígio.



Após dois anos de desencontros entre os registradores dos Ofícios de Registro de Imóveis sobre a documentação necessária, o Conselho Nacional de Justiça acabou por editar o Provimento nº 65 de 14 de dezembro de 2017, estabelecendo diretrizes para a padronizar o procedimento de admissão da usucapião extrajudicial, o que facilitou o andamento e diminuiu consideravelmente o tempo necessário para a finalização do processo.


Para que seja possível dar entrada no pedido de usucapião extrajudicial, a lei estabelece alguns requisitos principais que precisarão ser atendidos em todo e qualquer pedido. É importante lembrar que cada caso deverá ser analisado individualmente, a fim de adequar a situação fática ao que a lei exige:


a) Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

b) Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;

c) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

d) Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.


Como se vê, o primeiro pressuposto legal para a admissibilidade da usucapião extrajudicial é a lavratura de ata notarial por Tabelião do Ofício de Títulos e Documentos. Para que isso seja possível, o requerente precisará comprovar a qualidade e o tempo da posse exercida sobre o imóvel. A comprovação pode ser realizada através da apresentação de documentos, testemunhas, imagens, gravações ou qualquer outro meio idôneo legalmente previsto.


A planta e o memorial descritivo devem ser elaborados por profissional devidamente habilitado (geralmente um topógrafo), contendo a descrição completa do bem, a sua localização e a indicação dos seus confrontantes. A lei exige, ainda, a concordância dos confrontantes (a qualquer título) e do proprietário registral quanto ao laudo elaborado. Caso não seja possível a assinatura dos confrontantes e do proprietário registral, estes serão notificados para que manifestem seu consentimento, sendo presumido o silêncio como concordância (possibilitada a notificação por edital, se estiverem em local incerto e não sabido).


A demonstração de justo título (v.g. contrato de promessa de compra, contrato de intenção de compra, cessão de direitos possessórios, recibos etc.) ou outro documento que comprove o início da posse, a natureza e a sua continuidade também precisa ser apresentado ao Registro de Imóveis. Neste particular, interessante salientar a necessidade de apresentar uma justificativa ao tabelião indicando os motivos que impedem a regular transmissão da propriedade. Esse regramento tem como objetivo evitar a utilização da usucapião para burla do sistema notarial, registral e tributário (ITBI), que será apreciado pelo registrador de imóveis.


O caminho para a admissão da usucapião extrajudicial não é dos mais simples (estes são apenas os requisitos gerais), mas o trâmite sem dúvida alguma é mais célere do que o ajuizamento de uma ação de usucapião na via judicial, em razão da já sabida demora do Poder Judiciário com os atos necessários para a ultimação do registro da propriedade. O encargo destes atos na via extrajudicial, ao menos em sua grande maioria, ficam com a própria parte interessada, possibilitando um procedimento mais célere e menos traumático às partes.


A cidade de Florianópolis, por exemplo, conta com inúmeros imóveis pendentes de escrituração e abertura de matrícula, mostrando-se de fundamental relevância a utilização do instituto da usucapião extrajudicial como forma de regularização da propriedade, que traz inúmeros benefícios ao possuidor, inclusive a valorização no preço de venda futura.


Autor (a): Dr. Rafael Weyne Vargas

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